Dolen-Effekt: Massenbetrug auf dem Markt für gebrauchte Immobilien

Was ist der "Dolina-Effekt" und warum hat er sich zu einem der Schlüsselrisiken auf dem Immobilienmarkt in Russland und der GUS entwickelt? Analyse der Bedrohungen für Investoren, Gründe für die gerichtlichen Annullierungen von Transaktionen und Empfehlungen zum Schutz der Käufer.

Der Begriff "Dolina-Effekt" trat in den Vordergrund nach einem aufsehenerregenden Fall, der mit der bekannten Sängerin Larisa Dolina verbunden ist. Unter diesem Namen versteht man ein Betrugsschema, bei dem der Verkäufer einer Wohnung (in der Regel eine ältere Person) nach Abschluss der Transaktion gerichtlich deren Annullierung beantragt und behauptet, Opfer von Telefonbetrügern geworden zu sein. Dieses Schema ermöglicht es dem "Verkäufer", die Wohnung zurückzuerhalten und das vom Käufer gezahlte Geld zu behalten. Das Auftreten des Begriffs wurde in den Medien und sogar in enzyklopädischen Quellen dokumentiert: beispielsweise erschien Ende 2025 in Wikipedia ein Artikel mit einer detaillierten Beschreibung dieses Phänomens, das überwiegend mit Fällen älterer Verkäufer in Zusammenhang steht.

Geschichte der Entstehung des Begriffs

Im Zentrum der Geschichte steht der Fall von Larisa Dolina. Im Sommer 2024 verkaufte die Sängerin ihre Wohnung in Moskau, übergab das erhaltene Geld an Kriminelle (teilweise über "sichere Konten"), und später stellte sich heraus, dass sie betrogen worden war. Im September 2025 erkannte das Gericht die Transaktion aufgrund des "Willensmangels" von Dolina für ungültig an (sie war irreegeführt worden) und gab ihr die Wohnung zurück, während die Käuferin sowohl ihre Unterkunft als auch ihr Geld verlor. Dieser aufsehenerregende Präzedenzfall diente als Signal: Im ganzen Land traten ähnliche Geschichten auf. Verkäufer und deren Angehörige begannen, vor Gericht Klagen auf Rückgabe des Wohnraums einzureichen mit der Behauptung, sie seien getäuscht worden. In den Medien und juristischen Kreisen wurde dieses Schema als "Dolina-Effekt" bezeichnet, wobei ein einzelner Präzedenzfall in eine weit verbreitete Angst auf dem Markt für Sekundärimmobilien überging.

Juristische Natur des Problems

Der Konflikt der rechtlichen Interessen ist hier einfach: auf der einen Seite der Schutz der Rechte des "geschädigten" Verkäufers (insbesondere älterer, verletzlicher Menschen) auf Rückgabe seines Eigentums, auf der anderen Seite das Recht des guten Käufers, die erlangte Unterkunft zu behalten. Da es normalerweise unmöglich ist, eine kriminelle Verbindung zwischen dem Käufer und den Betrügern zu beweisen, wenden die Gerichte häufig Normen an, die den Verkäufer vor Irreführung oder Betrug schützen. Die Hauptgründe für die Anerkennung einer Transaktion als ungültig sind wesentliche Irrtümer des Verkäufers oder Betrug (Art. 178, 179 Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation).

• Gerichte erkennen häufig Transaktionen mit verletzlichen Verkäufern gemäß Art. 177–179 Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation für ungültig an (Handlungsunfähigkeit, Irrtum, Betrug).
• In der Praxis bleibt der Käufer nach Anfechtung des Vertrags ohne Immobilien, und die gezahlten Mittel werden ihm selten zurückerstattet – oft bleiben die Gelder "unter Arrest", bis das Strafverfahren gegen die Betrüger abgeschlossen ist.
• Die Position der Gerichte liegt im Schutz der "schwachen Partei" der Transaktion: Wenn bewiesen ist, dass der Verkäufer "ohne sich dessen bewusst zu sein" handelte (aufgrund von Alter, Krankheiten, Stress oder Druck), wird der Vertrag annulliert, trotz der formalen rechtlichen Gültigkeit der Vereinbarung.

Umfang und Folgen für den Markt

Das Problem hat weit über den einzelnen Fall hinaus forgeschritten: Im Jahr 2025 wurden bereits tausende von Transaktionen in Russland auf ähnliche Weise angefochten. Selbst wenn die offiziellen Zahlen der Transaktionen stabil bleiben, berichten Marktteilnehmer von einer steigenden Besorgnis. Käufer lehnen Transaktionen mit verdächtig niedrigem Preis oder mit älteren Verkäufern ab und verlangen zusätzliche Garantien. Viele Sekundärtransaktionen werden nun von zusätzlichen Prüfungen und Bedingungen begleitet.

• In großen Städten wird ein drastischer Anstieg sicherer Zahlungen verzeichnet: beispielsweise berichten Notare in St. Petersburg, dass bis zum Herbst 2025 die Anzahl der Transaktionen über ein Notaranderkonto mehr als verdoppelt hat.
• Immobilienmakler stellen eine Komplexität bei den Transaktionen mit "Ruheständlerwohnungen" fest: es werden Bescheinigungen aus psychiatrischen und neurologischen Einrichtungen, die Einbeziehung von Angehörigen des Verkäufers, Aufzeichnungen von Video-Sitzungen und eine detaillierte Überprüfung der Dokumente eingeführt.
• Wahrscheinlich eine Verringerung der Liquidität solcher Immobilien: der Markt befürchtet "volatile" Angebote, und die Wohnungen von Rentnern werden mit Abschlägen gehandelt oder stehen länger zum Verkauf.

Risiken für Käufer und Verkäufer

• Käufer: Verlust des Eigentumsrechts (die Wohnung wird an den früheren Eigentümer zurückgegeben), das Einfrieren der investierten Mittel und Hypothekenverpflichtungen, lange Gerichtsverfahren und Reputationsrisiken.
• "Verkäufer"-Opfer: Risiko, sowohl ohne Wohnung als auch ohne Geld dazustehen (insbesondere wenn die Mittel an Betrüger übergeben wurden), Druck von Seiten Angehöriger und Strafverfolgungsbehörden, die Notwendigkeit, Aussagen zu machen und an Rechtsstreitigkeiten teilzunehmen.

Reaktion des Staates und der Fachgemeinschaft

Der Staat hat begonnen, die Situation genau zu beobachten. In der Staatsduma werden Gesetzesentwürfe und Schutzmaßnahmen diskutiert: vorgeschlagen wird die obligatorische notarielle Beurkundung von Immobiliengeschäften, die obligatorische Versicherung des Eigentums unter besonderen Umständen und die Einführung eines "Abkühlungszeitraums" (das Einbehalten von Mitteln auf einem Notaranderkonto für einige Tage). Die Behörden koordinieren die Bewertung der Rechtsprechung. Fachverbände schlagen ebenfalls neue Standards vor: beispielsweise die Erweiterung der Rechte von Notaren zur Überprüfung der Geschichte des Objekts und des Zustands des Verkäufers, die Stärkung des Compliance von Banken (Verbot "sicherer Konten") sowie die Entwicklung von Empfehlungen für Makler bei Geschäften mit verletzlichen Eigentümern.

Praktische Empfehlungen für Käufer

Um den "Dolina-Effekt" in einer bestimmten Transaktion zu verringern, sollten Käufer:

• Den Verkäufer und das Objekt sorgfältig prüfen: aktuelle Auszüge aus dem Einheitsregister anfordern (um die Eigentümerkette und Beschränkungen zu klären), die Eigentumsnachweise und das Vorhandensein von Belastungen untersuchen.
• Den Zustand des Verkäufers einschätzen: persönlich treffen, familiäre und finanzielle Verhältnisse klären, verdächtige Anzeichen (plötzlicher Rabatt, Dringlichkeit, emotionaler Hintergrund) analysieren.
• Die Transaktion unter der Aufsicht von Experten durchführen: einen erfahrenen Anwalt und Notar einbeziehen, die Zahlungen über ein Bankakkreditiv oder ein Notaranderkonto abwickeln, auf dem die Mittel an den Verkäufer erst nach der Registrierung der Transaktion übergeben werden.
• Zusätzliche Garantien anstreben: wenn möglich, die Angehörigen des Verkäufers oder Bürgen in die Transaktion einbeziehen, die die Freiwilligkeit seines Willens bestätigen und bereit sind, dem Käufer das Geld zurückzugeben, falls die Transaktion annulliert wird.
• Titelversicherungen in Betracht ziehen: eine solche Police kann die gezahlten Mittel im Falle einer späteren Anerkennung der Transaktion als ungültig entschädigen.

Praktische Empfehlungen für ältere Eigentümer

Um nicht Teil einer solchen Geschichte zu werden, sollten ältere Wohnungseigentümer:

• Verdächtigen Anrufen nicht vertrauen: Nachrichten "von den Behörden" und Angebote ignorieren, Geld auf "sichere Konten" von Unbekannten zu überweisen.
• Sich vor dem Verkauf beraten: Bedingungen mit vertrauten Angehörigen und Anwälten diskutieren, keine dringenden Transaktionen unter Druck durchführen und keine Dokumente unterzeichnen, ohne deren Inhalt zu verstehen.
• Transaktionen zuverlässig abwickeln: wenn möglich, notarielle Beurkundungen und Bestandsaufnahmen des Eigentums durchführen, vermeidbare umfassende Vollmachten vermeiden.
• Schutzmechanismen nutzen: in Abstimmung mit Angehörigen eingeschränkte Vollmachten, Vormundschaften oder Verbote für registrierte Transaktionen ohne persönliche Beteiligung einrichten. Darüber hinaus die Erstellung eines Testaments oder Ehevertrags planen, um die Zukunft des Eigentums im Voraus zu bestimmen.

Potenzielle zukünftige Szenarien

Wenn die aktuelle Praxis beibehalten wird, wird die Anzahl der Gerichtsverfahren und des Misstrauens nur steigen: die Transaktionen werden teurer und langwieriger, und der Bereich mit älteren Verkäufern könnte stagnieren. Gleichzeitig suchen die Behörden und die Wirtschaft nach einem Interessenausgleich. Zu den diskutierten Maßnahmen gehören die Ausweitung der Praxis der obligatorischen Titelversicherung, die Einführung eines "Abkühlungszeitraums" (z. B. einwöchige Einbehaltung von Geldern bei der Bank), die Schaffung zentralisierter Risikoregister und obligatorische Überprüfungen des psychischen und finanziellen Zustands des Verkaufseigentümers.

Schlussfolgerungen

Der "Dolina-Effekt" ist kein einmaliges Ereignis, sondern ein Symptom der systemischen Verwundbarkeit des Immobilienmarktes gegenüber Betrug und rechtlicher Ungewissheit. Investoren sollten sich bewusst sein: Immobiliengeschäfte erfordern sorgfältige Vorbereitung und professionelle Unterstützung, insbesondere wenn der Verkäufer verletzlich ist. Nur ein umfassender Ansatz – gründliche Überprüfung des Objekts, notarielle Begleitung, sorgfältige Organisation von Zahlungen und Risikoabsicherung – wird es ermöglichen, kostspielige Verluste zu vermeiden. Ohne solche Maßnahmen kann der "Dolina-Effekt" nahezu jeden Käufer von Wohnimmobilien betreffen.